Con l’art. 23 del D.L. 12/09/2014 n.133, convertito dalla Legge n. 164/2014 è stato introdotto nel nostro ordinamento quella forma contrattuale atipica che gli operatori utilizzavano con la dicitura inglese Rent to buy.
Sostanzialmente è una forma contrattuale che serve ad agevolare la vendita di immobili in quanto consente alle parti di trasferire la detenzione dell’immobile, come in un rapporto di locazione, con la possibilità, entro il termine tra loro stabilito, di decidere se procedere o meno con la compravendita dell’immobile.
Le parti, in tal senso, sono libere di decidere se le somme versate periodicamente siano da imputare a mero titolo di canone per il godimento del bene o anche come quota parte sul prezzo di vendita dell’immobile.
Tale imputazione è importante per stabilire se, in caso di risoluzione del contratto per la mancata vendita dell’immobile, il proprietario debba restituire quanto ricevuto quale acconto sul prezzo.
Il contratto, in ogni caso, si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Con riferimento al regime delle spese accessorie e quelle condominiali le parti sono libere di stabilire il regime che ritengono più opportuno.
Si può, per esempio, richiamare la disciplina in materia locatizia ove, ai sensi dell’art. 9 della Legge 392/1978, le spese accessorie sono a carico del conduttore, se non diversamente pattuito. Si ricordi, però, che gli oneri accessori non è detto che coincidano con gli oneri condominiali, i quali, costituendo obbligazioni propter rem, sono a carico del proprietario ad esclusione, comunque, di quelle spese ordinarie ed essenziali per il godimento del bene oggetto di locazione (per esempio la pulizia delle parti condominiali).
Talvolta, invece, le spese accessorie nel contratto Rent to buy sono disciplinate come nell’ipotesi dell’usufrutto.
In questo caso, tutte le spese di manutenzione ordinaria saranno a carico di chi ha in godimento il bene, mentre la parte concedente avrà l’obbligo di provvedere alle riparazioni straordinarie. Tale criterio ordinario-straodinario si applica anche per le spese condominiali, con la differenza, rispetto al diritto reale di usufrutto, che in questo caso il proprietario non sarà mai tenuto, in via sussidiaria e solidale, al pagamento delle spese condominiali ordinarie come avviene per il nudo proprietario. Nell’usufrutto, infatti, sussistono due diritti reali in concorrenza mentre nel contratto Rent to buy rimane pur sempre una fondamentale distinzione di diritti tra i due soggetti: il proprietario è titolare di un diritto reale mentre il “conduttore” è beneficiario di un diritto di mera detenzione.
Sostanzialmente è una forma contrattuale che serve ad agevolare la vendita di immobili in quanto consente alle parti di trasferire la detenzione dell’immobile, come in un rapporto di locazione, con la possibilità, entro il termine tra loro stabilito, di decidere se procedere o meno con la compravendita dell’immobile.
Le parti, in tal senso, sono libere di decidere se le somme versate periodicamente siano da imputare a mero titolo di canone per il godimento del bene o anche come quota parte sul prezzo di vendita dell’immobile.
Tale imputazione è importante per stabilire se, in caso di risoluzione del contratto per la mancata vendita dell’immobile, il proprietario debba restituire quanto ricevuto quale acconto sul prezzo.
Il contratto, in ogni caso, si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Con riferimento al regime delle spese accessorie e quelle condominiali le parti sono libere di stabilire il regime che ritengono più opportuno.
Si può, per esempio, richiamare la disciplina in materia locatizia ove, ai sensi dell’art. 9 della Legge 392/1978, le spese accessorie sono a carico del conduttore, se non diversamente pattuito. Si ricordi, però, che gli oneri accessori non è detto che coincidano con gli oneri condominiali, i quali, costituendo obbligazioni propter rem, sono a carico del proprietario ad esclusione, comunque, di quelle spese ordinarie ed essenziali per il godimento del bene oggetto di locazione (per esempio la pulizia delle parti condominiali).
Talvolta, invece, le spese accessorie nel contratto Rent to buy sono disciplinate come nell’ipotesi dell’usufrutto.
In questo caso, tutte le spese di manutenzione ordinaria saranno a carico di chi ha in godimento il bene, mentre la parte concedente avrà l’obbligo di provvedere alle riparazioni straordinarie. Tale criterio ordinario-straodinario si applica anche per le spese condominiali, con la differenza, rispetto al diritto reale di usufrutto, che in questo caso il proprietario non sarà mai tenuto, in via sussidiaria e solidale, al pagamento delle spese condominiali ordinarie come avviene per il nudo proprietario. Nell’usufrutto, infatti, sussistono due diritti reali in concorrenza mentre nel contratto Rent to buy rimane pur sempre una fondamentale distinzione di diritti tra i due soggetti: il proprietario è titolare di un diritto reale mentre il “conduttore” è beneficiario di un diritto di mera detenzione.
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