Limiti all'eccezione di inadempimento nel preliminare di compravendita

Se si verifica l'inadempimento di una parte contrattuale rispetto ad una prestazione  corrispettiva, l'altra può rifiutare di adempiere la propria?

In linea di principio SI. Il codice civile prevede questo antico e quantomai utile rimedio da applicare nei contratti a prestazione corrispettiva. 

Corrispettivo nello specifico implica un nesso di reciprocità, quello cioè nel quale ogni parte assume l'obbligazione di eseguire una prestazione (di dare o di fare) in favore delle altre parti esclusivamente in quanto tali parti a loro volta assumono l'obbligazione di eseguire una prestazione in suo favore.

Molte volte le parti scelgono di impegnarsi a concludere successivamente un contratto ed in questo caso NON SEMPRE, trova applicazione quanto detto sopra.

Infatti nello specifico caso del contratto preliminare  l'orientamento prevalente prevede condizioni particolari per l'applicazione dell'eccezione di inadempimento.

Porterò il caso del preliminare di compravendita semplicemente perché è recentissima la sentenza resa dalla Cassazione che ha fornito l'interpretazione dell'art. 1460 comma 1 c.c. secondo l'orientamento prevalente.

L'articolo suddetto espressamente attribuisce a ciascuno dei contraenti nei contratti a prestazioni corrispettive la possibilità di eccepire l’inadempimento o l’imperfetto adempimento dell’obbligazione assunta da controparte, al fine di non adempiere la propria.

Secondo l'orientamento maggioritario tra i giudici la regola trova limite nell’ipotesi in cui siano stabiliti termini diversi per l’adempimento in relazione alle peculiarità proprie dei contraenti ovvero delle rispettive obbligazioni.

Nello specifico caso di un contratto preliminare di compravendita, che impone al promissario acquirente di adempiere al versamento del prezzo entro un termine precedente rispetto alla consegna del bene da parte del promittente venditore, i Giudici sono orientati per l’illegittimità del rifiuto del primo alla corresponsione del prezzo nell’ipotesi in cui a motivo dello stesso inadempimento eccepisca la mancata consegna del bene contestuale ovvero precedente.

Secondo l'orientamento suddetto, dunque, ai fini della validità dell'eccezione d'inadempimento è sempre necessario attenzionare il contenuto contrattuale e valutare se sussistono o meno condizioni o clausole limitanti l'esercizio della stessa.

In conclusione risulta necessario, nello specifico caso di acquisto di immobile e sottoscrizione di preliminare, attenzionare molto le clausole dello stesso contratto che in un modo o nell'altro potrebbero limitare il futuro acquirente nell'esercizio della prima forma di autotutela dei propri diritti, in caso di inadempimento del promissario alienante.

Senz'altro questo strumento primario di autodifesa nelle relazioni contrattuali, cosiddetto "Inadimplenti non est adimplendum", rappresenta un rimedio efficace e veloce di tutela dei rispettivi diritti in una relazione contrattuale, molto più immediata di un'azione in giudizio.