Ultimamente un cliente mi poneva una questione.
👉 "ho firmato un preliminare per l'acquisto di un immobile. Quali sono le mie tutele di fronte ai creditori dell’alienante ?
In altre parole mi si chiedeva:
Se i creditori del proprietario-venditore eseguono atto di pignoramento o sequestro sul bene oggetto del contratto, io che tutele ho?
Premessa.
Non sempre si pone il problema di cui sopra. Si pone solo quando il preliminare di vendita immobiliare:
A) è stato stipulato con scrittura privata NON autenticata
B) non è stato trascritto nei pubblici registri.
Diciamo che la seconda è una logica conseguenza della prima in quanto si può trascrivere solo l'atto autenticato oppure l'atto pubblico. Insomma è necessario l'intervento di un notaio.
Se ricorrono i punti di sopra, i creditori dell'alienante - promittente NON potranno compiere atti esecutivi sul bene oggetto del preliminare.
Quindi ci sarà
🎯piena tutela per l'acquirente che ha sottoscritto il preliminare (peraltro molto previdente e sicuramente bene informato!)
Il punto è che non sempre la procedura di autentica e trascrizione del compromesso viene eseguita.
Anzi molto spesso le parti non solo non fanno un preliminare in atto pubblico, ma neppure autenticano le rispettive firme sul contratto.
La conclusione è che l'atto in questione non si potrà trascrivere, successivamente e all'occorrenza, ove fosse necessario prima ancora di concludere il definitivo.
Ciò costituisce grave problema laddove, per qualunque motivo una delle parti non voglia (se ne pente) oppure non possa (premorienza) più concludere il definitivo.
💡L'unica cosa fattibile in questi casi, per risolvere il problema, è proporre domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione, al fine di poter procedere alla successiva trascrizione del preliminare.
Ciò non è ancora sufficiente a garantire il promissario acquirente di fronte ai creditori dell'alienante o comunque altri aventi causa nei confronti di quest'ultimo.
✌️💡Il primo dovrà anche trascrivere la domanda giudiziale presso i pubblici registri in modo che la questione pendente dinnanzi al Giudice rivesta pubblicità nei confronti della collettività, cioè diventi di pubblica conoscenza.
Supponiamo anche che dopo la trascrizione della domanda giudiziale, venga trascritto un pignoramento immobiliare sul bene oggetto dell’atto preliminare.
❓Tale pignoramento è efficace o inefficace ?
❓❓la trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione del preliminare stipulato con scrittura privata non autenticata ha valore?
❓❓❓E quanto valore riveste?
È recentissimo l'intervento in materia della Corte di Cassazione (sentenza del 19 dicembre 2016 n. 26102)
📜🖋La Suprema Corte, ha ritenuto sufficiente la trascrizione della domanda giudiziale di accertamento, senza bisogno di attendere l’esito positivo del giudizio di accertamento sull'autenticità della firma, per procedere alla relativa trascrizione.
Quindi.
👍 in caso di preliminare stipulato con scrittura privata NON autenticata, il promissario acquirente può proporre domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione e procedere subito alla trascrizione della domanda.
Ma vi è di più.
I giudici i Giudici hanno stabilito che dalla trascrizione della domanda di accertamento, operano gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare.
Quindi:
✌️il promissario acquirente avrà il vantaggio di non rischiare che nel frattempo altri possano trascrivere pegno o ipoteca sul medesimo bene.
Poiché l'effetto prenotativo non può durare all'infinito c'è una condizione affinché si conservino gli effetti della trascrizione.
📌la sentenza di accertamento dell'autenticità della firma, deve essere effettivamente emessa ed anche trascritta col preliminare di vendita.
📌📌dovrà anche seguire alla trascrizione del preliminare di vendita, la trascrizione del contratto definitivo.
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