Il nudo proprietario subentra automaticamente nel contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario?

Avete presente quei casi in cui un genitore trasferisce la proprietà di una casa ai figli però trattiene per se la possibilità di disporre dello stesso bene, ad esempio per abitarvi finché è in vita ?

Questo tipo di diritto è l'usufrutto a vita che consente di scorporare la proprietà dalla disponibilità effettiva del bene in soggetti differenti. È un istituto molto utile e che viene utilizzato spesso nella prassi, sopratutto in ambito familiare.

L'usufruttuario ha piena disponilità del bene in questione e può anche concederlo in locazione a terzi tramite un vero e proprio contratto di locazione.

Può accadere che l'usufruttuario viene a mancare mentre ancora il contratto di locazione è in essere, perché non è scaduto.

Il diritto di usufrutto si trasferisce agli eredi dell'usufruttuario, non subentra il proprietario in automatico. 

Quindi qualunque azione relativa al contratto come, ad esempio lo sfratto per morosità, verrà attivata dagli eredi dell'usufruttuario i quali, dunque, hanno piena legittimazione.

Questo è quanto definitivamente stabilito dai Giudici della Cassazione i quali ritengono che la morte dell’usufruttuario, che ha affittato un bene immobile, determina la trasmissione del rapporto di locazione ai suoi eredi. Ciò a condizione che il (nudo) proprietario dello stesso bene non si opponga.

Questo quanto sancito dalla III Sez. Civile della Corte di Cassazione, con Sentenza n. 14834 del 20 luglio 2016.

Nella fattispecie, gli eredi del locatore (usufruttuario) avevano intimato lo sfratto per morosità agli inquilini. 

Questi stessi si erano opposti allo sfratto contestando proprio la legittimazione attiva dei suddetti eredi, ritenendo che il rapporto di locazione proseguiva con il nudo proprietario dell’immobile, e non già con gli eredi dell’usufruttuario.

Quindi, l'inquilino nei confronti del quale sia stato intimato sfratto per morosità non potrà addurre la cessazione dell’usufrutto, quale giustificazione per opporsi alla convalida dello sfratto, contestando appunto la legittimazione degli eredi dell’usufruttuario locatore ad agire giudizialmente nei suoi confronti. 

Ciò a patto che il (nudo) proprietario del bene non abbia manifestato l’intenzione di subentrare nel rapporto di locazione. In questa ipotesi solamente si potrebbero privare gli eredi della disponibilità dell’immobile locato dal l'usufruttuario defunto.

A questo punto, chiunque si trovi nella posizione di nudo proprietario avrà senz'altro interesse a subentrare nella locazione, così ricavando i frutti dal proprio bene, quale appunto il canone di locazione.

Per ottenere i giusti frutti, stando a quanto sopra, sarà necessario attivarsi nei giusti modi proprio al fine di riunire su di se la proprietà ed i il diritto di godere e disporre dell'immobile. Ciò perché la riunione stessa dei diritti, non è conseguenza automatica del decesso dell'usufruttuario. Anzi seguendo il ragionamento dei Giudici gli unici che, in automatico, sono legittimati a disporre del bene locato dall'usufruttuario in vita, sono i suoi eredi.